被相続人が借地上に建物を所有していた場合、通常の不動産相続登記手続とは少し異なる注意点があります。

「地主に承諾をもらわなければならないのか」「借地契約はやり直しになるのか」「建物の名義変更はどうするのか」など、不安を感じる方も多いでしょう。

この記事では、借地上の建物を相続した場合の手続の流れ、必要書類、地主との関係、未登記建物がある場合の対応などについて司法書士の視点から解説します。

借地上に被相続人名義の建物がある場合、相続登記が必要

借地上に建物が建っている場合でも、建物が被相続人名義であれば相続登記が必要です。

相続登記とは？

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続です。

令和６(2024)年4月1日からは相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければなりません。

借地であっても、建物の所有権は相続財産となるため、被相続人名義から相続人名義への相続登記手続が必要になります。また、借地権自体も相続の対象となります。

借地権は、「土地の賃借権」という権利であり、賃借権を登記していることもあります。
土地の賃借権を登記している場合は、賃借権を相続により相続人に移転する登記が必要です。
なお、取引慣習上は賃借権を登記していることは稀ですので、実際にはほとんどが建物を相続登記することになります。

借地上の建物を相続したときの相続手続の流れ

借地上の建物を相続したときの相続手続は次のとおりです。

①相続人調査

建物の相続人を確定させるために戸籍を収集します。

戸籍を収集することで、法定相続人と法定相続分が確定できます。

②不動産調査

借地上の建物が登記されているかどうか、実際の建物面積と評価証明書上の面積に差違があるか、古い建物の登記が残ったままになっていないかなどを調査します。

③遺産分割協議をする

法定相続人と登記すべき建物を確定できれば、建物を誰の名義にするか話し合いをしていただきます。これを遺産分割協議と呼びます。

④相続登記を申請する

借地権付き建物の名義を、被相続人名義から相続人名義に相続登記します。

借地権付き建物の名義を相続登記することで、借地の権利（借地権）も相続したことがわかります。

⑤賃貸人（地主）に承継通知をする

借地上の建物の相続登記が終われば、法務局で相続人に変わったことを証明する登記事項証明書を発行することができます。

登記事項証明書があれば、賃貸人に対して相続人が借地上の建物を相続したことを公的に証明できますので、承継の連絡をしましょう。以降は相続人から振込や、相続人の口座から借地代の引落しが可能になります。

そもそも地主（土地の賃貸人）に相続したことの通知は必要？

法律上、相続は亡くなった方の権利義務を承継するため、借地権を相続する場合に地主の承諾は原則不要です。
もっとも、実務上は、先ほど述べたような地代の支払い、権利義務関係の確認、更新通知の受領など賃貸人と関わりがあるため、相続が発生したことを通知することが一般的です。

通知方法に法的決まりはありませんが、後日のトラブル防止のため、書面で通知することが望ましいでしょう。

地主との土地の契約はやり直しになる？

土地の賃借権は相続するため、基本的には契約書のやり直し不要

借地契約に基づく土地の賃借権は相続の対象となります。
そのため、相続によって借地権を承継した場合、基本的には地主との契約書を新たに作り直す必要はありません。

また、地主から、「名義変更料」「承諾料」を請求されることがありますが、相続は一般承継と呼ばれ相続人が当然に権利義務を承継するため、本来は“承諾”そのものが不要であり、変更料も不要のことが多いですが、契約書に明記されていることもありますので、契約書を確認しましょう。

権利関係の確認の意味で契約書を再作成することがある

土地の賃貸借契約は２０年、３０年と長期にわたり継続する契約であり、契約当事者に何代も相続が発生していると、当時の契約書を紛失していることがあります。

そのため、契約内容に変更がないものの、後日の紛争防止や改めて契約関係を整理する意味合いで、相続が起きたタイミングで地主と契約書または覚書などの書面を交わすことがあります。

借地上の建物を相続したときの必要書類は？

借地上建物の相続手続では、主に次のような書類が必要になります。

①被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
②相続人全員の戸籍謄本
③相続人の住民票
④固定資産評価証明書
⑤建物の登記事項証明書
⑥遺産分割協議書
⑦相続人全員の印鑑証明書
⑧被相続人の住民票除票

遺言書がある場合

遺言書がある場合は、収集する被相続人と相続人の戸籍謄本の通数が変わるほか、遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書が不要になります。

建物の表題部と権利部とは

建物の登記記録は、主に「表題部」と言われる登記部分と、「権利部」と呼ばれる登記部分に分かれます。

建物の表題部には表題登記がなされ、建物の構造、階数、築年月日などが記録されます。

権利部は甲区と乙区に分かれており、甲区には「保存登記」や「所有権移転登記」が記録されます。

借地上の建物を相続したときには、甲区の被相続人（所有権登記名義人）から相続人への相続を原因とする所有権移転登記を申請することになります。

建物の表題登記、保存登記がされていないときはどうなる？

建物の表題登記は義務ですが、築年数が古い建物や、建て替えをした建物では「表題登記がされていない」場合や「所有権保存登記がなされていない」ケースがあります。

表題登記すらしていない建物を「未登記建物」、保存登記をしていない建物を「表題登記だけがされている建物」と表現します。

表題登記すらされていない未登記建物は法務局に登記事項証明書が存在していませんので、建物の謄本を取得することができません。

未登記（表題登記すらされていない）建物の場合

表題登記がなされていない建物の場合、まず表題部を登記するために、土地家屋調査士に依頼する必要があります。

表題登記を申請するためには、建物の構造、床面積、階数、築年数などを登記するために、土地家屋調査士が未登記建物の現地に行く必要があります。

建物の所有権保存登記がなされていない場合

表題登記はされているものの、保存登記がなされていない建物の場合、表題部所有者に被相続人の氏名が記載されているのであれば、被相続人から相続人が承継した遺産分割協議証明書などを添付のうえ、直接相続人名義で所有権保存登記を申請します。

借地上の建物を相続したときの手続は司法書士にご相談ください

借地上建物の相続では、借地権の確認、借地契約の確認（場合によっては契約書の再作成）、建物の登記情報の確認、相続人調査、遺産分割協議書作成、相続登記など、数多くの手続が必要です。
特に借地権は、地主との関係や契約内容によって複雑な問題が生じやすい分野です。

相続に特化した司法書士事務所であれば、相続登記手続に必要な相続人調査、遺産分割協議書作成、賃貸借契約の確認や契約書の再作成、相続登記の申請、不動産の状態によっては土地家屋調査士の紹介や連携など、相続手続全体をスムーズに進めることができます。

借地上の建物を相続した際には、放置せず、早めに司法書士へご相談ください。