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相続登記とは?相続登記に必要な書類、期間、費用、専門家の選び方など

2023 10/01
相続登記とは?相続登記に必要な書類、期間、費用、専門家の選び方など

亡くなられた方が不動産をお持ちの場合、相続登記が必要となります。

相続登記は原則として任意ですが、令和6年4月1日から義務化され、放置していると過料が科されることになります。

相続登記の必要書類、費用、時間、専門家の選び方など注意点やポイントを解説します。

目次

相続登記とは?

相続登記とは、亡くなった方の不動産の名義を、相続人などに変更(移転)する手続です。

法務局に戸籍などを提出し、申請します。

相続登記はどこの法務局に申請する?

相続登記は、不動産を管轄する法務局に申請します。

神戸市中央区や灘区であれば神戸地方法務局本局が管轄、神戸市須磨区や垂水区であれば神戸地方法務局須磨出張所が管轄といったように、不動産の所在地ごとに管轄が決まっています。

つまり、不動産をいろんな場所に複数所有している方は、管轄ごとに相続登記を申請する必要があります。

不動産の管轄を調べたい場合は、「市区町村 管轄 法務局」などで検索すれば調べることができます。

そのほか、不動産登記事項証明書を取得している場合は、末尾に(〇〇法務局管轄)と記載がありますので、その記載でどこの法務局が管轄なのかを調べることができます。

相続登記は誰が申請する?

相続登記は、新しく不動産の権利を取得する人(相続人)が申請します。

不動産登記は権利を取得する人と失う人の共同で申請する原則がありますが、相続の場合権利を失う人が亡くなっているため、権利を取得する相続人のみが単独で申請することができます。

ただし、相続人以外の、例えば遺言によって血縁関係にない第三者が不動産を取得する場合は、第三者が権利者、亡くなった方の相続人全員が義務者となって登記を申請することもあります。

相続登記に必要な書類は?

相続登記は、相続の仕方、相続人の数、相続人の属性、遺言の有無等によって書類が大幅に変わる手続です。

参考程度に、遺言書のない一般的な相続登記手続では、次の書類が必要となります。

亡くなった方の出生~死亡までのすべての連続した戸籍

亡くなった方の法律上の相続人が誰なのかを調べるために、戸籍を取得します。
具体的には、亡くなった方が生まれてから死亡するまでのすべての戸籍です。
戸籍は、本籍地を管轄する役所が保存していますので、本籍地の役所に請求します。

亡くなった方の出生時は、その方の親の戸籍に入っていることになりますので、そこまで遡る必要があります。
あまりに古い場合は役所の保存期間経過による破棄や、火災、震災、地震、戦火により喪失している可能性があります。

その場合は、13歳ごろまで遡れば良いとされています。

亡くなった方の最後の住所を証明する住民票または戸籍附票

不動産の登記事項証明書には、所有者(亡くなった方)の住所氏名が記載されています。
そこで、亡くなった方と住所氏名が一致する(同一人物である)ことを証明するために、最後の住所を証明する書類を取得します。

ただし、不動産登記事項証明書に記載された住所から移転している場合は、登記された当時の住所から現在の住所までを繋げるために、いくつもの住所証明書を取得しなければならないこともあります。

相続人全員の現在の戸籍

相続人全員が存命であることを証明する現在の戸籍謄本または抄本が必要です。

相続人全員の現在の住所を証明する住民票または戸籍附票

相続人の現在の住所を証明する住民票または戸籍附票を取得します。

亡くなった方名義の不動産の納税通知書、課税明細書、評価証明書

不動産の相続登記には、登録免許税という税金がかかります。

登録免許税は、不動産の評価額の1000分の4です。
評価額1000万円の不動産なら、登録免許税は4万円かかることになります。

不動産の評価額を調べるために、役所から通知される納税通知書、課税明細書または役所で評価証明書を取得することになります。

法定相続分以外で相続する場合は遺産分割協議書

相続人が複数いて、法定相続分で相続しない場合は、遺産分割協議書が必要です。

遺産分割協議書には、相続人全員が署名または記名し、実印で押印します。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書を作成し署名押印した場合は、相続人全員の印鑑証明書が必要です。

印鑑証明書には期限がありませんので、相続開始後に取得した原本であれば有効です。

相続登記にかかる費用は?

相続登記には、主に次のような費用がかかります。

戸籍、住民票、印鑑証明書などの役所手数料

相続人の数や、亡くなられた方の戸籍の数によって費用は変わりますが、一般的に5000~2万円程度です。

不動産の登録免許税

不動産の相続登記には、登録免許税という税金がかかります。

登録免許税は、不動産の評価額の1000分の4です。
評価額1000万円の不動産なら、登録免許税は4万円かかることになります。

ただし、評価額が100万円未満の土地については、登録免許税が課されません。

そのほか、故人名義に相続登記をする場合も、登録免許税が課されないことになっています。

司法書士報酬

不動産登記を依頼する場合は、司法書士が専門家となります。

司法書士に依頼すると報酬が発生しますが、相続の難度、相続人や不動産の数などにより報酬が変わるため、一概にいくらというのは算定できません。

一般的に、相続人が3名程度で不動産が2~3筆であれば、10~20万円程度になることが多いようです。

ただし、相続人の中に未成年者や認知症の方がいたり疎遠になっている場合は、難度が上がりますので報酬が高くなる可能性があります。

相続登記はどれぐらいの期間がかかる?

相続登記は依頼してから完了するまで、およそ1か月~2か月程度かかります。

ただし、取得する戸籍の数が多い、不動産の数が多い、相続人が多いなどの事情により期間が大幅に変わります。

相続登記をした後に不動産を早く売却したい場合などは、あらかじめ司法書士に相談してスピーディに進めてもらうようにしましょう。

相続登記は誰に、どの専門家に相談する?

不動産の相続登記手続は、司法書士が専門家です。

行政書士や弁護士も相続を扱うことがありますが、不動産登記は司法書士に別で依頼することになります。

司法書士であれば戸籍取得(相続人調査)から相続登記まですべて一括でお引き受けができますので、司法書士に相談しましょう。

より詳しい比較は別記事で紹介しています。

相続登記をしないとどうなる?

罰金(過料)の可能性がある

令和6年4月1日から相続登記が義務化されます。

相続が開始したことを知り、相続登記が義務化された後、3年以内に登記をしないと10万円以下の罰金が科される可能性があります。

不動産が売却できない

不動産を売却するには、存命の方の名義である必要があり、亡くなられた方名義のままでは売却できません。

不動産を高値で買い取りたい方が不動産の登記情報を調べたとしても、相続登記をせずに亡くなられた方名義のままでは連絡が取れず、買取を断念してしまうこともあります。

不動産を亡くなられた方名義にしておくことは、そのようなチャンスを逃すことになります。

不動産を担保に融資を受けることができない

相続登記をしていない不動産が売却できないのと同様に、担保に入れることができません。

不動産を修繕、改築、建て替えをしたいと思ったときに、土地や建物の相続登記ができていないままでは融資がおりません。

そのほか、相続税が高額なために融資を受ける場合も、そもそも相続登記ができていないと融資が受けられなず、相続税が払えない事態になりかねません。

相続人が増え、費用と時間が増えていく

相続は時間が経過すればするほど、二次的三次的に相続が発生していきます。

大正~昭和初期の方が亡くなっているケースでは、相続人が5人、さらに相続が開始して5人ずつ・・・といったこともあります。

その結果、相続人の数が増えていき、遺産分割協議書に署名押印する相続人の数が増え、時間と費用が大幅に増えることになります。

そればかりか、相続人の数が増えるとそれだけ話し合いが成立しにくくなりますので、相続登記ができない、または裁判所にて調停をしないと相続できない可能性があります。

ご相談フォームはこちらこちらのフォームよりお気軽にご予約ください。

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