譲渡所得税とは？不動産を売却したときに税金がいくらかかるのか

不動産を購入時の価格よりも高い金額で売却できた場合、譲渡所得税がかかることがあります。

譲渡所得税とは

土地、建物、株式、貴金属などの資産を売却して得た利益に対してかかる税金です。

本記事では土地建物の不動産について解説します。

譲渡所得税の算定方法

譲渡所得税は課税対象になる譲渡所得金額をまず求め、課税譲渡所得金額に税率を掛けた金額がかかります。

譲渡所得税　＝　課税譲渡所得金額　×　税率

課税譲渡所得金額は、多少の語弊はあるものの、ざっくり言うと売った金額―買った金額と経費を差し引いた数字のことです。課税譲渡所得金額が０以下であれば譲渡所得税がかかりません。ただし、後述する特例適用の結果譲渡所得税がかからない場合、税金はかかりませんが申告はする必要があります。

譲渡所得税の税率は、売却した年の１月１日時点で保有している期間が５年を超えている（長期譲渡所得）なのか５年未満なのか（短期譲渡所得）なのかによって税率が変わります。

	所得税	住民税
５年を超えている （長期譲渡所得）	１５％	５％
５年を超えていない （短期譲渡所得）	３０％	９％

課税譲渡所得金額　＝　①譲渡価額 　－　②（取得費＋譲渡費用）　－　③ 特別控除額

①譲渡価格

譲渡価格は、その名のとおり不動産を譲渡した時の金額です。

不動産を１０００万円で売却したときの譲渡価格は１０００万円です。

②取得費

取得費は、不動産を購入したときの金額や不動産業者に支払った仲介手数料です。

ただし、建物は経過年数により劣化して価値が下がっていることが通常ですので、「減価償却費（年数経過により自動的に下がった価値分）」を取得費から差し引くことになります。

取得費が譲渡価格の５％に満たないほど低い場合、５％を取得費として計算することができます。

②譲渡費用

不動産を譲渡する際にかかった費用のことで、仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用などが譲渡費用に当たります。

③特別控除額

特別控除額とは、譲渡所得税の算定の際に認められた特例で、一定の条件を満たすことで控除を受けることが譲渡額から控除を受けることができます。

具体的にはマイホームに関する特例と、譲渡によって損失ができたときの特例があります。

(１)　3,000万円の特別控除の特例

マイホーム、つまり居住している不動産を売却したときは、長期保有か短期保有かに関係なく、最高3,000万円の控除を受けることができます。

具体的な要件は次のとおりです。

1. 自分が住んでいる建物を売るか、建物とともにその土地や敷地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
2. 不動産を売却した年から前々年中までの間に、マイホーム3000万円控除の特例または譲渡損失についての特例を受けていないこと。
3. 不動産を売却した年から前々年中までの間に、マイホームの買換や交換の特例を受けていないこと。
4. 売却した不動産について、収用等の特別控除など他の特例を受けていないこと。
5. 災害によって滅失した家屋の場合、その土地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
6. 売買の当事者が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

(２)　軽減税率の特例

マイホームを売却した年の１月１日現在で、所有期間が10年を超えていた場合、3,000万円の特別控除の適用に加えて、課税譲渡所得金額に対して、次の軽減税率を適用して計算することができます。

譲渡所得金額	所得税(軽減前の率)	住民税(軽減前の率)
6000万円までの部分	１０％←(１５％)	４％←(５％)
6000万円を超える部分	１５％	５％

(３)　買換え（交換）の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は、譲渡価額が１億円以下、売った年の１月１日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上などの、一定の要件に該当する場合には、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。
ただし、上述した3,000万円の特別控除の特例または軽減税率の特例とは、選択適用となります。

譲渡所得税の申告時期

譲渡所得税がかかる場合は、不動産を売却した日の翌年の２月１６日から３月１５日までの間に税務署に申告をすることになります。

譲渡所得税に関する注意点

取得費が分からない場合

不動産を購入した当時の売買契約書、仲介手数料などの諸経費に関する資料が一切手元になく、取得費が不明なケースがあります。

この場合、譲渡価格の５％を取得費として算定することになります。

例えば取得費の不明な不動産を２０００万円で売却したとすると、５％相当の１００万円を取得費として差し引きます。
２０００万円で売却できる不動産を１００万円で取得できることなど現実にはほぼありませんので、実際の金額よりも大幅に少ない金額しか控除できていないことになります。

購入当時の売買契約書の有無で税金がウン百万も変わることもありますので、売買契約書はじめ書類は大切に保管しましょう。

相続で取得した不動産を売却するときの譲渡所得税

相続によって不動産を取得した相続人等は、被相続人（亡くなった方）の取得年数を引き継ぎますので、前所有者と自分の所有年数が１月１日時点で５年を超えていれば長期保有となります。

相続で取得した不動産を売却するときの譲渡所得税について、相続人が相続した不動産に居住していれば、先ほど述べたマイホーム特例が活用できます。

そのほか、亡くなった方の住んでいた不動産（現在は空き家になっている）を相続人が売却する場合、次の要件に該当すれば３０００万円の控除を受けることができます。

1. 売主が、売却する建物・敷地の前所有者（被相続人）の相続人または包括受遺者であること
2. 売主が、被相続人の住んでいた建物（母屋）とその土地を相続または遺贈により取得したこと
3. 売主が、その土地建物の売却について過去にこの制度を適用していないこと
4. その建物が、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたものであること
5. その建物が、区分所有建物（マンション等）でないこと
6. 被相続人が、相続開始の直前において、その建物に1人で住んでいたこと
7. 買主が、売主の親族等でない第三者であること
8. その土地建物の売却時期が、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間で、制度の適用期間内であること
9. 売却代金が1億円以下であること
10. 相続開始の時から売却時まで、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていないこと
11. その建物が、売却時に耐震基準に適合していること

贈与で取得した不動産を売却するときの譲渡所得税

贈与によって取得した土地建物を売った場合の取得費は、贈与者がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。

また、贈与によって取得した人は、贈与者（不動産をあげた前所有者）の取得年数を引き継ぎますので、前所有者と自分の所有年数が１月１日時点で５年を超えていれば長期保有となります。