小規模宅地の特例とは、相続が発生したときに活用できる制度の１つで、この要件に該当すれば相続税がかからなくなったり、家（自宅）を手放すことなく住み続けることができます。
小規模宅地の特例、制度利用の条件、税金がどれぐらい減るのかなどを解説します。
小規模宅地の特例とは
小規模宅地の特例とは、相続税の計算時に活用される制度のことで、家（自宅）の評価額を最大で８割減らすことができる特例です。
相続が発生したとき、亡くなった方が自宅以外に預金や現金などの財産をほとんど持っていないとき、相続税を支払うために家を売却してお金を捻出しなければならないことがあります。
小規模宅地の特例の制度を利用すると、家の資産評価額を（税法上）８割減額することができますので、結果的に相続税がかからなくなったり、家を売らずとも少しの融資を受けるだけで住み続けることができるようになります。
そもそも家（自宅）の評価額とは？
相続が発生したとき、亡くなった方名義の財産（家、株、預貯金、貴金属、債務など）の合計が一定の金額を超えている場合は相続税がかかります。
この計算のために、金銭でない財産は金銭に換算するといくらなのかを調査する必要があり、「お金に換算した場合の家（自宅）の価値」を評価額と呼びます。
小規模宅地の特例の条件
小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は大きく分けて、以下の4つに分類されます。
（１）特定居住用宅地等
亡くなった方が自宅として使用していた宅地（土地）に対する特例
（２）特定事業用宅地等
亡くなった方が個人事業として使用していた宅地（土地）に対する特例
（３）特定同族会社事業用宅地等
亡くなった方が会社（同族会社＝親族などのいわゆる家族経営）として使用していた宅地等に対する特例
（４）貸付事業用宅地等
亡くなった方が貸地、貸家など収益物件として貸し付けていた宅地等に対する特例
これらの宅地等は適用される面積の上限と減額割合が決まっています。
具体的な面積の上限や減額割合は次のとおりです。
| 相続前の利用方法 | 面積の上限 | 減額割合 | |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 居住用 | ３３０㎡ | ８０％ |
| 特定事業用宅地等 | 事業用 | ４００㎡ | ８０％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 事業用 | ４００㎡ | ８０％ |
| 貸付事業用宅地等 | 事業用（貸付） | ２００㎡ | ５０％ |
次にそれぞれの制度を利用できる条件を見ていきます。
特定居住用宅地
特定居住用宅地とは、亡くなった人が自宅として使っていた宅地等に対する特例です。
その宅地を相続や遺贈によって取得した人は、一定の要件を満たせば宅地のうち３３０㎡までの部分について評価額を80％下げることができます。
具体的に適用できるのは次の人です。
配偶者
婚姻関係にある配偶者であれば、同居の有無に関係なく適用されます。
同居の親族
亡くなった方と同居していた親族は、次の要件を満たせば小規模宅地の特例を受けることができます。
１．相続開始前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること。
２．その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有している（売っていない）こと。
同居していない親族
同居していない親族は基本的に小規模宅地の特例を受けることができませんが、例外的に次の６要件をクリアすれば適用を受けることができます。通称「家なき子」制度と呼ばれ、適用を受ける人の家がないことを条件にします。
１．日本国籍でかつ日本に住んでいること
２．亡くなった方の配偶者がいない（先に死亡しているか離婚している）こと
３．相続が起きる直前に、小規模宅地の適用を受けようとする土地上の家に、他の相続人が住んでいないこと
４．相続開始前３年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋（相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家を除く）に居住したことがないこと。
→特定を受ける人自身やその関係者名義の家に住んでいる場合は、居住家屋が別にあると判断されるため、小規模宅地の特例が適用できません。
５．相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと。
→既に自己名義にしている（していた）場合は４に該当するため、過去に一度も自分の名義になったことがない家が対象です。
６．その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。
→小規模宅地の特例は家に住む前提で活用される制度であるため、相続税の申告期限までに売却する不動産に対しては適用されません。
特定事業用宅地
特定事業用宅地は、亡くなった方が個人事業として使用していた土地に対して適用される特例です。
特定事業用宅地が適用できるのは次の場合です。
ただし、相続開始前３年以内に事業の用に供された土地は適用されません。
１．相続人がその土地で行われている事業を引き継ぎ、かつ申告期限まで継続して営んでいること
２．相続税の申告期限までその土地を保有していること
特定同族会社事業用宅地
特定同族会社事業用宅地等とは、相続開始の直前まで被相続人、被相続人の親族、その他被相続人と特別の関係がある者が経営する特定同族会社が事業のために使っていた土地です。
特定事業用宅地等と似ていますが、その土地で事業をしているのが個人なのか特定同族会社（法人）なのかによって、区分されます。
特定同族会社とは？
特定同族会社とは、いわゆる家族経営の会社のことで、被相続人、被相続人の親族、その他被相続人と特別の関係がある者が会社の５０％を超える株式を有している状態の会社のことを指します。
特定同族会社事業用宅地の適用を受ける条件
１．特定同族会社がその土地で行われている事業を申告期限まで継続して営んでいること
２．特定同族会社が相続税の申告期限までその土地を保有していること
３．相続人が相続税の申告期限まで特定同族会社の役員（取締役など）であること
貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、亡くなった方がその土地を駐車場、賃貸物件など他人に貸し付けていた場合に適用されます。
貸付事業用宅地等の適用対象となるのは、被相続人または被相続人と生計を同一にしていた親族が「不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、および準事業などの貸付事業」に使っていた土地です。
準事業とは、事業と呼べるほどの規模ではないものの継続的に賃料を受け取っていたような場合を指します。
平成３０年の法改正により、相続開始前3年以内に貸付事業を開始した土地は適用されなくなりました。
ただし、以前から貸付事業をおこなっていた被相続人が、相続開始前3年以内に、新たに貸付事業に使うことになった土地は含まれます。
貸付事業用宅地の特例が適用されるには、次の条件を満たす必要があります。
１．相続人がその土地で行われている事業を引き継ぎ、かつ申告期限まで継続して営んでいること
２．相続税の申告期限までその土地を保有していること
小規模宅地の特例のメリットは？税金がどれぐらい減るのか
小規模宅地の特例のメリットは、適用を受ける不動産の評価額を８割減らすことができる点です。
３０００万円の土地であれば８割減により６００万円まで評価額が下がります。
評価額が下がると聞くと家の価値が下がったように聞こえますが、相続税の計算上での金額のことで、市場価格や売却する際の価格には一切影響しません。
評価額が下がることで相続税が数百万円～数千万円変わることもあり、相続人にとってはメリットが大きい制度です。
小規模宅地の特例のデメリットは？
小規模宅地の特例制度を利用すること自体にデメリットはありません。
要件に当てはまれば相続税を減らすことができるため、積極的に活用したい制度です。
小規模宅地の特例の注意点
老人ホームで亡くなった
亡くなった方が老人ホームなどの施設に移り、その後死亡しているようなケースでも小規模宅地の特例が利用できることがあります。
具体的には、要介護や要支援認定を受けている、またはその申請中であること、他人に賃貸していないことです。
他人に賃貸している場合は特定居住用宅地の適用はされませんが、貸付事業用宅地の適用を受けられる可能性があります。
二世帯住宅
二世帯住宅で登記が共有状態であったとしても小規模宅地の特例が適用できますが、例外的に二世帯住宅がそれぞれ別の区分建物として独立して登記されている場合は小規模宅地の特例が適用できません。
区分建物とはマンションのように部屋ごとに別々の登記がなされている状態を指します。
この場合、区分建物である二世帯住宅は廊下や共用部が繋がっていたとしてもそれぞれ別々の建物として認識されるため、同居の親族には当たらず、かつ家なき子でもないため特定居住用宅地の適用を受けられなくなります。
