令和５年４月から、新たな不動産管理制度として所有者不明土地建物管理制度が始まりました。
この制度により、従来では人に対してしか選任できなかった管理人を不動産単位で選任することができ、不動産の流通や利用の促進が期待されています。
所有者不明土地建物管理制度とはどんな制度なのか、不在者財産管理人制度との違い、適用される条件や注意点を解説します。
所有者不明土地建物管理制度とは
所有者不明土地建物管理制度とは、調査を尽くしても所有者が判明しない土地建物について、代理人となる管理人選任を裁判所に申し立てる制度です。
所有者が不明な土地建物は全国的に増加傾向にあり、この状態の不動産が増えると、公共事業やインフラ整備に支障がでるほか、その土地建物を活用した経済活動の妨げにもなります。
また、適切な管理がされていない土地や建物は雑草やゴミの放置、建物老朽化による周辺住民への悪影響も考えられます。
所有者不明土地建物管理制度により、特定の不動産について管理人を選任することができ、管理人によって不動産を売却、利用したり、適切な管理を行うことが可能です。
不在者財産管理人や相続財産管理人との違い
所在がわからない所有者の不動産を管理する方法として、従来から不在者財産管理人制度があり、所有者が死亡したものの相続人が明らかでない（またはいない）場合の財産管理制度として相続財産管理人制度がありました。
しかし、不在者財産管理人制度や相続財産管理人制度は「人」単位で管理人を選任するため、特定の不動産だけではなく、その方の預貯金、債権、債務などすべてを調査管理しなければならず、一時的に、または部分的に財産管理をすることができませんでした。
また、不在者財産管理人は「人」単位で選任されるため、例えば土地の共有者であるAさんBさんがともに行方不明の場合、AさんBさんそれぞれに不在者財産管理人をつける必要があり、費用が高額になりがちでした。
所有者不明土地建物管理制度は「不動産」単位で管理人を選任するため、複数の共有者が行方不明だとしてもまとめて１人の管理人を選任すれば足りることになります。
所有者不明土地建物管理制度の要件
所有者不明土地建物管理制度は次の3つを満たした場合に裁判所が所有者不明土地建物管理命令を発し、管理人が選任されます。
（１）所有者を知ることができず、または所在を知ることができないこと
必要な調査を尽くしても、所有者を知ることができず、または所在を知ることができないことが要件の１つです。
具体的には、個人の場合は「所有者やその所在が、登記簿、住民票上の住所、戸籍等を調査しても判明しないとき」であり、さらに「登記簿上及び住民票上の住所を現地調査しても判明しないとき」とされています。
所有者が法人の場合は、「法人登記簿上の本店所在地、登記簿上の住所、代表取締役の住民票住所や登記簿上住所を調査しても判明しないとき」が、必要な調査を尽くしても、所有者を知ることができず、または所在を知ることができないときに該当するとされています。
（２）管理命令を発する必要があること
管理人による管理をする必要がある土地建物について、所有者不明土地建物管理命令が発令されます。
当然ながら、共有者のうちの誰かがその土地建物を管理している場合や、既に不在者財産管理人や相続財産管理人が選任されている場合などは、必要性があると判断されません。
つまり、管理している人間がいないことが管理命令の要件です。
（３）利害関係人からの申立であること
単に隣に住んでいるだけの隣人は利害関係が認められません。
具体的に、次のようなケースが利害関係人に該当すると考えられます。
・土地を公共事業で利用する必要がある
・不動産を買い取りたい
・隣地のブロックが崩れそうになっている、隣家が倒壊しそうになっているなど、所有者不明土地建物によって自己の権利を侵害されるおそれがある場合
所有者不明土地建物管理制度の利用方法
所有者不明土地建物管理制度は、裁判所に対して申し立てをすることで利用できます。
具体的な流れは次のとおりです。
（１）所有者の調査
所有者を知ることができず、または所在を知ることができないときに制度を利用することができますので、まずは所有者を調査し、必要な調査を尽くしてもなお知ることができないことを確認しましょう。
（２）必要書類の収集
所有者不明土地建物管理制度の申立には、所有者宛の郵送物が「宛て所尋ねあたらず」で返送された証明書の写しのほか、所有者不明土地建物の公図や衛星写真、所在地に至るまでの経路図、具体的な調査報告書などを作成収集し提出ます。
（３）申立て書類の作成
申立て書を作成し、（２）で集めた必要書類とまとめて提出します。
提出先は不動産の所在地を管轄する地方裁判所です。
申立書は東京地方裁判所に汎用のひな型がありますので、ひな型を適宜修正して作成していきます。
https://www.courts.go.jp/tokyo/vc-files/tokyo/2023/1-1_mousitatesho_shoyushahumeitochitatemono_hanyo.pdf（４）裁判所に申し立て
土地建物を管轄する地方裁判所に対して書類を提出します。
その後、裁判所が１か月以上の期間を定めて官報公告を行い、所有者等が名乗り出る猶予の期間を設けます。
この期間中に所有者が判明しなければ、所有者不明土地建物管理人が選任されます。
（５）予納金の納付
申立て管理命令の発令前に、申立人は予納金を納付することになります。
これは、将来の管理料や管理人報酬をあらかじめ確保しておく必要があるためです。
案件によって異なりますが、１０～５０万円程度になることが多いかと思います。
予納金が不足する場合には、追加納付を求められることもあります。
（６）管理人選任、管理開始
裁判所が管理命令を発し、管理人が選任されると、当該管理人が土地建物の保存行為や一部の改良行為を行います。
管理人が不動産を取り壊したり売却することも可能ですが、別途裁判所の許可を要します。
所有者不明土地建物管理制度の費用
印紙 不動産１筆につき１０００円
予納郵便切手 ６０００円
内訳が決まっており、５００円×８枚、１００円×１０枚、８４円×５枚、５０円×４枚、２０円×１０枚、１０円×１０枚、５円×１枚、２円×１０枚、１円×１０枚を用意します。
予納金
所有者不明土地建物の管理にかかるコストや管理人の報酬を保全するために、申立て時に裁判所に一定の金額を納付する必要があります。
一般的には１０～５０万円程度になることが多いでしょう。
所有者不明土地建物管理制度の注意点
区分建物（マンションなど）は利用できない
所有者不明土地建物管理制度は、土地、戸建てまたは一棟の建物に対して活用できる制度であり、マンションや長屋などの区分建物に対しては利用することができません。
管理人は善管注意義務を負う
管理人は、所有者のために善管注意義務を負います。
つまり自分の財産よりも注意深く財産を管理しなければなりません。
そのため、不動産の売却や取り壊しは裁判所の許可を要し、かつその行為が正当であることが求められます。
所有者不明土地建物管理制度を司法書士に相談するメリット
所有者不明土地建物管理制度は令和５年４月から始まった画期的な制度です。
この制度は司法書士、弁護士、土地家屋調査士などが専門家ですが、中でも司法書士に相談することがもっとも効率的でメリットが大きいといえます。
不動産に特化した専門家である
司法書士は不動産登記に精通した法律の専門家であり、不動産登記法については弁護士よりも司法書士の方が知識を有しています。土地家屋調査士も土地建物の専門家ですが、管理人制度は権利に関する登記の分野が関係するため、司法書士に相談することで、適格なアドバイスを受けられます。
裁判所の申立書類作成ができる
裁判所に提出する書類を作成できるのは司法書士と弁護士です。
その中でも、先ほど紹介したように不動産に関しては弁護士より司法書士の方がより詳しい知見を有していますので、裁判所提出書類作成も兼ねて司法書士に相談する方が安心です。
不動産売却登記、相続関係も相談できる
所有者不明土地建物管理制度を利用する目的は不動産の売買や処分など登記だと思いますが、登記に精通した専門家は司法書士です。また、不明になっている所有者や、相続人が見つかっていない方の財産等の根本的な解決を図るなら、相続の分野が関係してきます。
司法書士は相続に強い士業でもありますので、所有者不明土地建物管理制度とあわせて相続の分野も相談することができます。
