【令和８年４月施行】住所等変更登記の義務化とスマート登記とは？罰則などを解説

2023年11月4日2026年4月29日

日本の不動産登記制度は、不動産の所有者の「住所（法人は本店）」と「氏名（法人は商号）」が登記されます。
そして、個人法人問わず住所を移転したり氏名を変更したときは、法務局に対して住所氏名変更登記を申請しなければなりません。

しかし、この住所変更登記や氏名変更登記を自主的に行う人や法人は非常に少なく、昔の住所氏名を長期間放置し続けることで、所有者の居場所が分からない不動産が全国的に増加し、災害時発生時の連絡、訴訟当事者の確定、不動産の安全で円滑な流通が妨げられることとなり、問題視されてきました。

そこで、所有者不明土地や相続未了不動産の問題を解決するために、これまでは任意だった不動産に関する住所等変更登記が義務化されることになりました。

一方で、転勤や引っ越しなどで住所を変更する方は多いため、そのたびに住所変更登記を申請するとなると、仕事や子育て、生活をしながら法務局に行かなければならず、非常に大きな負担となります。
そのため、住所等変更登記が義務化されるのと同時に、法務局が定期的に住基ネットなどの情報を閲覧し、許可を得たうえで職権で登記をする「スマート登記制度」が始まりました。

住所変更登記の義務化とは、いつから施行されるのか、住所等変更登記義務違反の罰則、注意点、スマート登記制度などを解説します。

住所等変更登記とは？

日本全国のほぼすべての不動産には、所有者である個人法人の「住所」と「氏名」が登記され公示されています。この住所氏名によって、不動産の所有者が誰であるかを第三者に証明することができるのです。

不動産の所有者が住所を移転（引っ越し）したとき、または氏名を変更したときは、役所に行き住民票の移動や氏名の変更を行いますが、本来は法務局に対しても不動産所有者の住所氏名が変更となった手続を申請する必要があり、これを「住所氏名変更登記」と呼びます。

所有者である不動産名義人が役所で住所を移転したり氏名を変更しても、不動産の登記簿に記録された住所氏名は自動的に変更されないため自らで法務局に申請するのですが、この住所氏名変更登記を自主的にしている人は少なく、昔の情報のままで長年放置された結果、所有者の所在不明な土地建物が全国にあふれかえることとなりました。

住所氏名変更登記はいつから義務化される？

住所氏名変更登記の義務化は令和８年４月１日から施行され、既に義務化が始まっています。

住所氏名変更登記義務の対象者は？

住所氏名変更登記義務の対象となるのは、令和８年４月の施行日時点で既に住所や氏名に変更が生じている人（法人）、または施行日後に変更が生じた人（法人）です。

つまり、施行日前に変更事由が生じている方も住所氏名変更登記義務の対象となります。

また、個人だけでなく法人も住所等変更登記登記義務の対象となります。

住所氏名変更登記義務の期限はいつまで？

住所変更や氏名変更の事由が生じた場合、変更が生じた日から２年以内に登記をしなければなりません。

施行日以前に既に変更が生じており２年経過している場合は、施行日の令和８年４月１日から２年以内に登記することが義務付けられています。

住所氏名変更登記をしないとどうなる？罰則は？

正当な理由なく住所変更や氏名変更事由が生じてから２年以内に変更登記を申請しないと、５万円以下の過料に課されます。

これは交通違反などと同じ行政罰ですので前科がつくことはありませんが、きちんと登記していれば払わなくても良いお金ですので、変更が生じたら早めに登記するか、司法書士に依頼しましょう。

住所変更登記はどうやって申請する？

住所変更登記は不動産を管轄する法務局に対して所有権登記名義人住所（氏名）変更登記を申請します。

住所変更登記に必要な書類は？

登記申請書

登記申請書は、法務局HPや窓口に備え付けれており、申請者の情報、住所氏名変更の年月日、変更対象の不動産の情報、登録免許税などを貼付して申請します。

変更が生じたことがわかる書類

個人の住所変更であれば住民票、氏名変更であれば戸籍、法人は登記事項証明書です。
法人の登記事項証明書に関しては、会社法人等番号を申請書に記載することで添付を省略することができます。

住所変更登記に必要な費用は？

登録免許税

不動産１個につき金１０００円の登録免許税がかかります。
不動産は登記された不動産ごとに数えるため、１筆の土地と、その上にある建物の住所変更の場合は２０００円です。
また、マンションなどは敷地権（土地）の権利も付着していることがほとんどですので、敷地権１つのマンションだと専有部分の家屋を含めて２０００円、敷地権２つのマンションだと３０００円です。

司法書士報酬

住所氏名変更登記を司法書士に依頼した場合、司法書士の手数料がかかります。

住所等変更登記の注意点やポイント

所有者が複数なら全員申請しないといけない

所有者がA、B、Cの３名であり、それぞれがバラバラの住所に移転している場合は、全員がバラバラに登記申請する必要があります。
１つの不動産だからといって、AさんがCさんの分を委任状なしに代理申請することはできません。

複数の所有者が一緒に同じ住所に移転した場合は、まとめて申請できる

例えば夫婦や親子が不動産を共有しており、一緒に新しい住所に移転しているような場合は、まとめて住所変更登記を申請することができます。

登録免許税は申請ごとに不動産の数×１０００円で計算されるため、バラバラに登記申請する場合と比べて半分の登録免許税で済みます。

住所と氏名の変更日が違っても、一緒に申請できる

結婚を理由に氏名と住所が変わることがありますが、戸籍に記載された氏名変更日と、住所を移転した日付が異なっていても、名義人の変更登記としてまとめて申請することができます。

この場合の登録免許税は、先ほどの複数の所有者が住所を一緒に移転するケースと同様で、バラバラに申請するよりも安くなります。

登記記録上の住所氏名に誤りがあるなら「更正登記」

相続や売買などで名義人になった当時の住所氏名がそもそも間違っている場合は、変更登記ではなく「更正」登記が必要となります。

この場合は変更登記とは別の区分となり、住所変更と氏名更正をすると、どちらも変更のときと比べて登録免許税が倍かかってしまいます。

住所氏名変更を自動的に登記してもらうスマート登記制度とは

住所氏名変更が義務化されるとともに、一定の条件の下で住所氏名変更登記が法務局の職権で行われるようになります。これを「スマート登記制度」と呼びます。

個人と法人とにわけて、スマート登記制度の利用方法を説明します。

個人の場合

①検索用情報の申し出をする

個人の場合、検索用情報の申し出をすることで、スマート登記制度を利用することが可能になります。
検索用情報の申し出とは、所有者のヨミガナ、生年月日、メールアドレスを届け出るか否かを申し出します。

これにより、法務局は個人の方の特定と、住所変更の事実の有無を住基ネットにより照会することになります。

検索用情報の申し出は、新たに所有者となるタイミング（ex不動産を購入するとき、故人から不動産を相続するとき）などに申し出できるほか、別途検索用情報の申し出のみをすることもできます。

②法務局からの通知に応答

検索用情報の申し出をすることで法務局が２年に１回程度の頻度で役所の住基ネットにアクセスし、不動産の所有者住所氏名が変更になっていないかを確認します。

確認の結果、住所氏名の変更が認められる場合には、法務局が所有者に対してメールまたは書面で通知をします。

通知を受けた所有者が、「変更登記をしても良い」旨の回答をした場合、住所氏名変更登記が法務局の職権でなされます。

法務局が職権で住所氏名変更登記を行い、登記義務を果たしたことになります。

なぜ検索用情報の申し出や事前承諾が必要なのか？

個人の住所や氏名を申し出による職権変更ではなく、申し出なしでも自動的に変更した方が良いと考えられるかもしれませんが、申し出が必要となっている理由として、①DVなどの被害者が現在の住所氏名を相手に知られないように変更していないケースや、②住所を一時的に移転しただけで、すぐに登記記録上の住所に戻る予定があるケースなどがあります。

海外在住者は対象外

海外に在住の日本人は、日本の住基ネットに最新の情報が登録されないため、法務局による定期的な照会をしても住所氏名変更の事実が確認できません。

そのため、海外在住者は従来どおりご自身で住所氏名変更登記を申請する必要があります。

法人の場合

①会社法人等番号の登記をする

会社法人の場合、個人の方がする検索用情報の申し出ではなく、会社法人等番号を登記することでスマート登記の対象になります。
会社法人の場合は令和６年４月１日から、不動産の登記名義人になる際に「会社法人等番号」を登録することになっていますので、近年登記をした法人の場合は既にスマート登記の対象となっていることが多いでしょう。

会社法人等番号は、登記を申請するときのほか、別途会社法人等番号のみを登記することもできます。